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北京學區房價格跳漲:不到 50 天漲了 120 萬,家長轉戰海淀

本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報道

" 說出來有點夸張,但實際上是真的。" 談到最近北京海淀學區房價格跳漲,一名房產中介如是表示。

海淀區上地學區內某房產中介告訴《中國經營報》記者,同樣是上地東里面積為 59.5 平方米的房子,2020 年 12 月初的成交總價為 815 萬元,到 2021 年 1 月 19 日成交價格則漲到了 935 萬元。期間成交房源價格每一套都比上一套高出 30 萬元左右,不到 50 天,漲幅已經接近 15%。而 2020 年 7 月至今,上地區域學區房的平均漲幅已經達到 30%。

自 2019 年 1 月 1 日海淀區多校劃片政策施行以來,該區域學區房價曾趨于平穩。而現在,在新一輪的需求強烈刺激下,海淀學區房價再度浪潮迭起。

過剩的需求

最先感知風向的家長,從 2020 年 7 月便已經開始行動。" 五一 " 假期前的最后一天,北京市唯一還未實行 " 多校劃片 " 政策的西城區也宣布:自 2020 年 7 月 31 日后,戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時,將不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。這意味著,"7 · 31" 大限之后,原本醞釀在西城購入學區房的家長們,因看中某一所學校而購買學區房將不再保險,即便購房,孩子也可能被分至片區內其他學校。

這一新政,將一部分來不及在大限之前購入學區房的家長推至海淀。" 相對西城,海淀學區眾多,學校也更多,挑選余地更大。" 海淀區一房產中介告訴記者,在家長圈子中,同樣流傳著一句話:" 西城拼父母,海淀拼娃 "。上述中介解釋,這是因為海淀最好的六所初中—— " 海淀六小強 ",幾乎都不支持劃片入學,需要孩子自己考,只要學籍在海淀,就有考試資格。西城則不然,劃片居多,孩子不需要在小小年紀就陷入競爭。如此,在西城多校劃片政策施行之后,海淀區能給孩子的未來帶來更豐富的可能性,其價值再次凸顯。

同樣被推至海淀的,還有一部分家住朝陽區等教育資源稍弱地區的家長。在上述房產中介的敘述中,許多朝陽家長很清楚自家所在片區教育質量一般,因此早已經做好將孩子送出國的打算。一場突如其來的疫情和諸多留學生被困國外的消息,使他們不得不重新思考這樣的決定是否正確。思考之下,很多人決定購入海淀學區房。

一時間,過剩的購房需求向海淀集中,2020 年初由于疫情積攢下的存量二手學區房源在三個月內幾乎消耗殆盡。" 優質庫存幾乎在 10 月份就消化得差不多了,11 月、12 月,相對次一點的房子也賣完了。" 上述房產中介說。現在,海淀多個學區一房難求。

現在是海淀學區房的價格高點嗎?多位房產中介對此持否定態度。萬壽路學區一位房產中介告訴記者,現在諸多手中持有海淀學區房的業主已經攥緊手里的房子,宣布停止簽約,只等年后的一波大漲再出手。

火熱行情之下,業主坐地起價的情況也時有發生。中關村學區一位房產中介就曾在帶客戶簽約的時候遭遇業主原地漲價 50 萬元,而在她帶領的意向購房者重新思考的過程中,房子已經被排隊的下一位意向購房者買走。" 現在我們根本就沒機會幫客戶跟業主談價格,客戶的心態也很簡單,不求降價,只求不要漲。" 她說,即便這樣的訴求,目前也難以達到。

無論中介業內還是家長們的討論中,有一點共識:如果決定要買海淀學區房,一定要早下手,最好是孩子還沒出生,或年紀較小的時候就購房。在多位房產中介的敘述中,2020 年,八里莊學區的人大附小因為適齡入學兒童較多,實行調劑政策,落戶不滿 3 年零 8 個月的兒童都沒能入學人大附小。不少父母通過購房將孩子送入 " 一流一類 " 小學的夢想也隨之破碎。

第二點原因則關乎房源數量和成交價格。多位房產中介對記者表示,目前海淀學區房源緊俏,并不體現在系統中掛出的房源數量上。例如,鏈家數據顯示,上地學區中僅上地東里小區正在出售的學區房就有 21 套,看似并不少,但北京城六區實行的是 " 六年一學位 " 政策,目前掛出的諸多房源中大多已經有業主的孩子占用學位。其占用學位時間越長,房子價格越低。這也意味著,如果意向購房者目前并未婚育,其房源選擇空間也相對更大,能購得房子的價格也就越低,反之亦然。

這也能夠解釋,為何孩子臨近上學的家長寧愿花高價買學區房。" 只看學位,他們的房源選擇就少很多,再加上貸款等一系列條件,符合條件的房源更是稀缺。" 海淀區一位房產中介告訴記者。

隸屬于海淀學區的蜂鳥家園小區,因其在優質學區內,且房源總價較低備受追捧。詹方歌 / 攝影

" 海淀拼娃 "

據記者走訪了解,海淀目前最受追捧的學區是上地學區。2020 年中以來,該學區內房價上漲幅度超過 30%。該區域房產中介表示,這是因為上地區域目前小學及初中分布均衡,質量都相對較高,家長不必擔心 " 渣校 ",這在多校劃片的背景中是一重要考量。

該區域另一個重要優勢則是學位充足。據悉,上地片區內僅有上地東里、西里、上地佳園、馬連洼一號院等五個小區,居民人口僅 6000 余人,而該區域提供的學位則能夠容納 500 余個孩子入學。購入該區域學區房目前幾乎不會出現因適齡入學兒童較多,被調劑的情況。該區域中介表示,雖然海淀區自 2019 年起便執行多校劃片政策,但孩子被調劑出原本片區的情況是 2020 年才發生,這一異動也使得上地等學位充足的學區備受追捧,房價走高。但他同時表示,"2023 年是個坎兒。"2015 年 10 月,國家全面放開二胎政策,第一批 " 二孩 " 將在 2023 年入學,到時上地學區學位是否還能保持充足,有待后續觀察。

隸屬于海淀學區的蜂鳥家園小區,因其在優質學區內,且房源總價較低備受追捧。萬柳地區房產中介表示,除學位穩定外,蜂鳥家園目前是海淀學區內較為稀少的小戶型社區,其對口小學則是海淀區僅有的三所 " 一流一類 " 小學之一:中關村三小。畢業于這所小學的孩子,有四分之一能夠進入 " 海淀六小強 " 初中讀書。" 進入這幾所學校,基本大學就穩了。" 聊天中,一位房產中介表示。

正如 " 蜂鳥家園 " 之名,社區內 80% 的房源皆為 50 平方米左右的小戶型,按照 80% 的得房率計算,實際使用面積在 40 平方米左右。" 總價低于 860 萬元的房源基本不用看,不會出售的。" 該區域中介告訴記者,目前無孩的小夫妻或許能夠買到 865 萬元左右的房子,孩子年齡越大,買房的價格也越高,900 萬元以上的成交價格相當多。而在 2019 年,同樣的房子價格則在 600 余萬元左右。

蜂鳥家園作為典型學區房小區,其另一特質是相當高的倒手率。據萬柳地區房產中介介紹,該小區中不少家庭孩子剛上一年級,就迫不及待地將房源掛出。該小區共 1000 余戶房屋,每年倒手的房子超過 100 套,倒手率超過 10%。一個更為形象的說法是,僅從數字來看,普通小區住戶全部換上一遍需要 40 年,而蜂鳥社區只需要 10 年。

除此之外,萬壽路學區和中關村學區 2020 年 6 月至今的房價漲幅均超過 10%。如果說父母購買上地學區的房子是為了給孩子相對安穩的未來,那么中關村學區則有很大一部分孩子將被訓練成 " 雞娃 "。

該區域內的中關村一小也是海淀頂尖的三所 " 一流一類校 " 之一,但中學除 " 海淀六小強 " 之中的兩所外,其余都相對稍弱。通過學區房劃片派位進入 " 六小強 " 的可能性低而又低。

外界將人大附中、首師大附中、清華附中、101 中學、十一學校、北大附中并稱為 " 海淀六小強 "。一位在 " 海淀六小強 " 之一任教的老師告訴記者,這六所學校中,來自各種渠道的學生比例都不相同,如清華附中、人大附中、北大附中屬于大學附屬學校,生源中一大部分是大學員工子弟,而通過其他方式的學生則都是少數。她同時表示,學區房對小學的影響比初中更大。

紫竹院學區家長劉瑩(化名)則表示:" 能通過登記入學和學區房派位進‘六小強’,那真的是像中彩票一樣!"

如此,已經將孩子送進最優小學的家長,如果想再進一步,則需要在 " 提前錄取 " 上下功夫。劉瑩說,提前錄取是海淀學生小升初的第一步,如果孩子成績突出,或參與了指定培訓機構的訓練營并通過考試,抑或擁有奧數、機器人等比賽證書,就有可能在 6 年級到來之前被 " 海淀六小強 " 提前錄取。" 那是牛娃的通道。" 她說。

提前錄取完成后,孩子們的下一個機會則是登記入學,即學籍在海淀的孩子依照區教委劃定的登記入學區域,按自愿原則選定幾所志愿校,并等待錄取結果。如果運氣不夠好,孩子仍然未能在此環節入學,區教委則將實行學區派位政策,依據則是學區。這也是購買海淀學區房的家長,能在初中階段為孩子打造的最后一重保障。

(編輯:盧志坤 校對:彭玉鳳)

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