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上觀新聞 01-22

解讀上海樓市新政:增加供應、調控需求、穩定預期和規范市場等四方面綜合施策

1 月 21 日晚,上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》(以下簡稱《意見》),今起正式實施。

《意見》共有十條具體政策措施。其中,對夫妻離異 3 年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算;新房搖號選房優先滿足 " 無房家庭 " 自住購房需求等舉措受人關注。記者從市房管局獲悉,此次出臺的一系列舉措具有綜合性,將從增加供應、調控需求、穩定預期和規范市場等四個方面綜合施策。

從嚴調控,著力 " 三穩 "

綜合多家研究機構監測數據表明,近年來,上海房地產市場主要運行指標處于基本合理區間,包括供應量、銷售量、價格等等,市場總體保持健康發展態勢。但近階段上海房地產市場部分區域、部分樓盤趨熱。部分房東頻繁跳價,一些自媒體和中介機構推波助瀾,導致部分購房者出現焦慮情緒。

為促進房地產市場平穩有序運行,經上海市政府同意,由上海市住建委、市房管局、市規劃資源局、市財政局等 8 個部門聯合印發的《意見》面世。" 本次出臺政策是為了進一步貫徹我國關于房地產市場調控‘因城施策、一城一策’的要求,落實城市主體責任,構建完善房地產長效機制,著力‘穩地價、穩房價、穩預期’。" 上海市房管局房地產市場監管處調研員蔣慰如介紹,上海將繼續堅持租購并舉,通過增加住房供給,調節住房需求,強化市場監管。

" 針對市場局部有些過熱苗頭,上海迅速出臺的相關措施協調均衡,在無房家庭優先搖號、稅收和金融管控等各方面都有所體現,對平抑上海樓市預期有一定幫助。" 中國房地產數據研究院院長陳晟說。

打 " 組合拳 ",精準施策

業內人士表示,《意見》具體舉措是一套 " 組合拳 ",同時體現精準施策,瞄準供需兩端及市場秩序。那么新政新在哪兒?

從需求端來看,調控力度進一步升級。主要體現在從嚴執行限購、限貸、差別化的住房稅收政策。《意見》規定:夫妻離異的,任何一方自夫妻離異之日起 3 年內購買商品住房的,其擁有住房按離異前家庭總套數計算。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,這一舉措將有效遏制部分投機者利用 " 假離婚 " 套取購房資格的現象。

新政中,增值稅征免年限也進行調整,將個人對外銷售住房增值稅征免年限從 2 年提高至 5 年。市場認為,這一舉措將增加二手房的交易稅費成本,防范部分房東房源快買快賣的現象。

資金是驅動市場的 " 牛鼻子 ",如何抓好是關鍵。新政強調要嚴格執行住房限貸政策。如,相關部門實施好房地產貸款集中度管理,加強個人住房貸款審慎管理,指導商業銀行嚴格控制個人住房貸款投放節奏和增速,防止突擊放貸。引導商業銀行進一步加強審貸管理,對購房人首付資金來源、債務收入比加大核查力度。上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰表示,該舉措充分運用金融調控手段,通過加強對商業銀行投放總量、放貸節奏等管理手段,確保流入房地產市場的資金合理可控。

在供應端,上海將進一步優化土地供應結構,增加商品住房用地供應,特別是在郊區軌道交通站點周邊和五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度,統籌組織好供應區域、供應結構和供應節奏,穩定商品住房可售量。業內人士表示,這一調整將進一步緩解供求矛盾。

在市場秩序規范方面,引導需求有序釋放,進一步向剛需群體傾斜。如,完善新建商品住房公證搖號選房制度,優先滿足 " 無房家庭 " 自住購房需求;嚴格執行商品住房銷售 " 一價清 "" 實名制 " 等各項管理制度。同時,開展房地產市場秩序專項整治行動,查處各類違法違規行為;嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場。

在穩定市場預期方面,《意見》明確要堅持完善房價地價聯動調控機制,引導開發企業理性拿地,穩定土地價格。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理,確保商品住房價格總體穩定。

多策并舉,提升居住品質

值得注意的是,《意見》中除了房地產市場調控措施外,還提出了堅持租購并舉、加快推進舊區改造、" 城中村 " 改造等。如,進一步完善住房租賃體系,擴大保障性租賃住房覆蓋面。通過新建、配建、改建等多種方式,多渠道、多主體加快形成租賃住房有效供應。

近年來,上海已明確 " 一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體 " 和租購并舉的住房制度框架,多種渠道提高市民居住品質。一個定位,即堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’;兩大體系,就是聚焦住房市場體系和住房保障體系;三個為主,是深化以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主;四位一體,是優化廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房的住房保障體系,完善租購并舉的住房制度。

市房管局相關負責人告訴記者,上海正在研究制定 " 十四五 " 住房發展規劃,優化發展 " 一個定位、兩大體系、三個為主、四位一體 " 租購并舉的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。特別是要加大租賃住房發展力度,增加租賃住房有效供應,穩定供應保障性住房,多渠道滿足市民居住需求;并通過加快推進舊區改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區美麗家園建設等方式,多策并舉改善市民居住品質。

欄目主編:張奕 本文作者:戚穎璞 題圖來源:視覺中國 圖片編輯:徐佳敏

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